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2020年懷柔新城開發模式可行性研究報告DOC 金牌
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     當今世界,“逆城市化”使大城市發展出現衰退跡象。由于城市中心化給未 來造成嚴重問題的速度日益增長,各國政府制定各種政策促進郊區城市化發展, 這些行動促進了郊區的擴展和城市中心地區的衰退。 北京市乃至全國正處在城市化的歷史過程中,采用何種思路進行衛星城建 設,保證規劃科學,投入合理,取得政府與開發商雙贏,取得經濟效益和社會 效益雙重效益,是擺在政府和開發商面前緊要的問題。 本文從理論和懷柔新城建設實例兩個方面進行分析。 在理論分析部分,本文首先從北京市衛星城與小城鎮建設的政策導向入手, 對于區域開發的層次性進行了闡發;同時借鑒國外衛星城和小城鎮建設的經驗; 吸取中國城市建設政策歷史經驗與教訓,對于現代衛星城建設的市場導向原則 進行了分析;建議北京市衛星城開發建設應當走“軟硬件”并重、協調可持續 發展、符合地方實際情況的道路。 在實例分析階段,本文對于懷柔區現狀、未來的城市功能定位和產業定位 進行了深入研究,提出了初步規劃意見,對于兩種發展懷柔新城的思路分別進 行了財務分析和對照,驗證了結合區域實際進行開發的理念是北京市其他衛星 城建設需要借鑒的重要思路。 關鍵詞,逆城市化,層次性,市場導向原則II Abstract Metropolitan City development tends to decline with the appearance of “Adverse-citification” phenomenon, nowadays. As the sharp increase of serious issues caused by city-centralization, Governments of many countries establish all kinds of policies promoting suburban citification; these actions promote suburban enlargement and downtown decline. Beijing, even all China is going through the historical phase of urbanization. How to construct satellite town; how to guarantee the scientific planning; how much to invest; how to get to the Win-Win result between the government and developers; how to arrive at the dual benefit of Economics and Society; all above are key subjects to be researched on now. The paper analyzes these subjects from two aspects: theory and Huairou New Town case. In theory analysis section, the paper begins with China’s urbanization policy; then discusses the grading subject of satellite town development, in this part, the paper refers to foreign Satellite town construction model; then the paper adheres to the principal of market-oriented direction in reference of China’s historical experience; at last ,the paper suggests satellite town development should abide by harmonious、sustainable and practical principle. In case study section, the paper researches on the status quo of Huairou District, and future city function & industry choice positioning of Huairou New Town, establishes the initial city master plan, according to this plan, we worked out the financial analysis of two planning programmers. This section justifies the theory analysis. Key words: Adverse-citification, grading, market-orientedIII 目 錄 第一篇 懷柔新城開發模式可行性研究…1 1.1 區域發展理論決定的懷柔發展模式1 1.1.1 “逆城市化”現象和北京城市化政策…1 1.1.2 區域開發層次性理論及其對懷柔新城建設的啟示…3 1.1.2.1 國外區域開發層次性理論的應用…3 1.1.2.2 懷柔區建設層級定位—縣域經濟…5 1.1.3 縣域經濟的發展模式探討…5 1.1.3.1 縣域經濟是極化型區域經濟…5 1.1.3.2 縣域經濟空間結構模式…6 1.1.3.3 選擇縣域經濟空間結構模式應該遵循的原則7 1.1.3.4 懷柔新城發展模式選擇…8 1.1.4 衛星城建設開發模式理論…9 1.1.4.1 衛星城建設多子系統綜合開發理論9 1.1.4.2 市場功能導向理論…10 1.1.4.3 衛星城建設結合地方特色理論10 1.2 懷柔在北京城市發展中的戰略地位的分析…11 1.2.1 北京市的城市定位…11 1.2.2 加快北京郊區城市化進程對北京整體發展的意義11 1.2.3 未來城市的發展規律——生態經濟的城市發展模式…11 1.2.4 懷柔在北京城市發展中的地位和作用…12 1.3 懷柔區域分析及周邊區域的比較…12 1.3.1 懷柔的社會經濟發展現狀與趨勢分析…12 1.3.2 懷柔區發展存在的問題…12 1.3.3 懷柔發展目標的途徑和出路…13 1.3.4 懷柔與周邊區域的比較優勢分析…13 1.4 懷柔新城項目產業定位研究…13IV 1.4.1 產業選擇標準…13 1.4.2 產業選擇方向…14 1.5 懷柔新城項目的規劃方案14 1.5.1 項目概況…14 1.5.2 項目交通條件…17 1.5.3 項目用地條件分析與評價17 1.5.3.1 項目用地條件分析…17 1.5.3.2 項目用地條件評價…18 1.5.4 項目用地具體功能定位…18 1.5.5 用地規!19 1.5.6 人口規模的確定20 1.5.7 人口構成分析…20 1.5.8 各功能用地規模預測20 1.5.8.1 居住用地規模及建筑規模預測20 1.5.8.2 辦公用地規模及建筑規模預測21 1.5.8.3 商業用地規模及建筑規模預測21 1.5.8.4 休閑用地規模及建筑規模預測21 1.5.8.5 教育文化用地規模及建筑規模預測22 1.5.8.6 其它用地…22 1.5.9 城市用地的功能布局22 1.5.9.1 休閑區22 1.5.9.2 商務辦公、研發培訓區…22 1.5.9.3 公共服務配套區23 1.5.9.4 居住區23 1.5.10 交通系統…23 1.5.10.1 城市對外聯系的主要出入口位置…23 1.5.10.2 城市道路系統…24 1.5.11 景觀及綠地系統24 1.5.11.1 景觀系統…24 1.5.11.2 綠地系統…25V 1.5.12 基礎設施配置…25 1.5.12.1 水源及供水規劃25 1.5.12.2 排水規劃…25 1.5.12.3 能源規劃…26 1.5.12.4 電信規劃…26 1.5.12.5 管線綜合規劃…26 1.5.12.6 綜合防災規劃…26 1.6 若干棘手問題解決方案…26 1.6.1 懷柔新城周邊河道景觀處理方案…26 1.6.2 應急水源井處理方案27 1.6.3 高壓線走廊調整方案27 1.6.4 環保方案…27 1.6.5 新城拆遷補償方案及農民安置方案28 1.7 兩種開發方案的經濟可行性分析…28 1.7.1 兩種方案的不同思路28 1.7.2 財務分析說明…29 1.7.2.1 方案 A 經濟可行性分析29 1.7.2.2 方案 B 經濟可行性分析30 1.8 結論…34 第二篇 北京市住房市場報告…36 2.1 前言…36 2.2 市場供給與需求分析37 2.2.1 總需求分析37 2.2.1.1 城鄉人民群眾生活需要的要求37 2.2.1.2 城市改造及市政建設帶來的需求…38 2.2.1.3 加入世貿與申奧的刺激與影響38 2.2.1.4 投資置業的需求39 2.2.1.5 政府的干預和扶持…39VI 2.2.2 總供給分析39 2.2.2.1 供給量39 2.2.2.2 房地產開發企業經營開發情況40 2.2.3 市場供求的有關特點41 2.2.3.1 個人購房者成為房地產消費主體…41 2.2.3.2 市場價格偏高…42 2.2.3.3 商品住宅開發結構不合理43 2.2.3.4 房屋空置率上升43 2.2.3.5 總結…44 2.3 政府調節…44 2.3.1 影響土地供應的政策45 2.3.2 城市郊區化政策對房價的影響46 2.3.3 金融信貸及融資渠道對房地產商的影響47 2.4 未來幾年購房主體分析及房地產商的應對策略…50 2.4.1 北京的房地產企業的競爭策略50 2.4.1.1 品牌戰略…50 2.4.1.2 營銷戰略…51 2.4.1.3 跨地域發展52 2.4.1.4 跨地域發展的隱患…52 2.5 結束語52 2.6 附錄…54 第三篇 季諾意式西餐廳營銷策略…55 3.1 引子…55 3.2 季諾意式休閑餐廳簡介…55 3.2.1 季諾意式休閑餐廳由來…55 3.2.2 季諾華清店地理位置55 3.2.3 季諾北京華清店概況56 3.3 北京華清店的 SWOT 分析57VII 3.3.1 該店的優勢(S)…57 3.3.2 該店的弱勢(W)…57 3.3.3 該店的機會(O)…57 3.3.4 該店的威脅(T)…57 3.4 產品定位…57 3.5 季諾的產品戰略61 3.5.1 目標消費群61 3.5.2 菜單比較…61 3.5.3 用餐環境…62 3.5.4 店內設計…62 3.5.5 服務員62 3.6 產品定價戰略及存在的問題…62 3.6.1 產品定價戰略…62 3.6.2 存在的問題64 3.7 促銷戰略…65 3.7.1 廣告營銷…65 3.7.2 公關營銷…66 3.7.3 菜單營銷…66 3.7.4 店面營銷…66 3.7.5 服務營銷…67 3.8 評價與建議68 3.8.1 評價…68 3.8.2 建議…68 3.8.2.1 信息技術…68 3.8.2.2 飲食文化…69 3.8.2.3 特許經營…70 3.9 附錄…72VIII 第四篇 格林柯爾收購科龍電器價值分析74 4.1 公司背景…74 4.1.1 科龍集團74 4.1.1.1 產品和品牌…74 4.1.1.2 科技領先74 4.1.1.3 全球戰略75 4.1.1.4 資本市場上的科龍及榮譽…75 4.1.2 格林科爾75 4.1.2.1 節能與環!75 4.1.2.2 產品造就企業76 4.1.2.3 走向資本市場77 4.1.3 整合效應77 4.2 行業背景分析…78 4.2.1 需求分析78 4.2.2 行業的競爭分析…79 4.3 并購后的科龍公司價值…83 4.3.1 業務增長預測83 4.3.2 并購后公司價值…84 4.3.3 敏感性分析…84 4.3.4 并購前公司價值(比較)…84 4.4 附錄…85



 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